• Bài đăng đang được kiểm duyệt trước khi xuất bản
THANH HÀ
THANH HÀ @Giang_Nam
Kinh doanh
Mặc dù chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng bằng “ thỏa thuận giữ chỗ” nhiều công ty, cá nhân đã nhận tiền của khách hàng mua dự án TNR Start Bỉm Sơn.
Dù dự án TNR Start Bỉm Sơn mới đang thực hiện san lấp.
Từ “thỏa thuận giữ chỗ” đến “hợp đồng đặt chỗ”
Hiện nay, Dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam (TNR Start Bỉm Sơn) địa chỉ Phường Lam Sơn, thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hóa, do Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn làm chủ đầu tư, đang được rao bán tràn lan trên mạng xã hội với nhiều quảng cáo “có cánh” như sổ đỏ lâu dài, khu trung tâm…
Theo hình ảnh phóng viên thu thập được của dự án TNR Start Bỉm Sơn, hiện công trường mới đang thực hiện san lấp chưa đủ cơ sở hạ tầng để mở bán theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
Tuy nhiên, khi liên hệ với Sale dự án TNR Bỉm Sơn nói trên, khách hàng mới “bật ngửa” vì hiện dự án chưa đủ điều kiện để ký kết hợp đồng đặt cọc.
Toàn cảnh dự án TNR Bỉm Sơn.
Nhưng theo sự hướng dẫn của người bán, khách hàng sẽ được ký kết “thỏa thuận giữ chỗ”. Đây có thể nói là một phương án lách luật thường thấy để huy động vốn của nhiều dự án bất động sản.
Cụ thể, trong “thỏa thuận giữ chỗ” của dự án TNR Bỉm Sơn, có quy định về giá chuyển nhượng lô đất (tạm tính) bao gồm: Giá trị quyền sử dụng đất, Giá trị đầu tư hạ tầng; Thuế giá trị gia tăng (nếu có) theo quy định của pháp luật tại thời điểm ký Thỏa thuận này.
Trong trường hợp pháp luật có sự điều chỉnh tăng thuế giá trị gia tăng so với thời điểm kỳ Thỏa thuận này thì Bên B có nghĩa vụ nộp bổ sung phần tăng thêm đó.
Không những thế, “thỏa thuận giữ chỗ” còn quy định rất rõ về hình thức hợp đồng: “Sau khi ký Thỏa Thuận này: Ký Hợp Đồng Đặt Chỗ - Sau khi ký Hợp đồng đặt chỗ: Ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khi Dự án/Lô đất đủ điều kiện chuyển nhượng)”.
Dù đang thi công san lấp, nhưng dự án đã được giao bán rầm rộ.
Như vậy, từ hai điều khoản trên của “thỏa thuận giữ chỗ” thì khách hàng mua đất tại dự án TNR Bỉm Sơn có thỏa thuận về giá, nhưng có thể sẽ phải nộp thêm tiền nếu tương lai có sự điều chỉnh và hiện tại dự án trên chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Ngoài ra, “thỏa thuận đặt chỗ” nêu trên còn có một loạt điều khoản bất lợi cho khách hàng như: Nếu Chủ đầu tư không ký Hợp đồng đặt chỗ với Bên B thì Bên A phải hoàn lại cho Bên B số tiền giữ chỗ mà Bên B đã nộp, và chịu phạt bằng 01 (một) lần số tiền Bên B đã nộp.
Trường hợp bất khả kháng hoặc theo quy định của pháp luật, hoặc theo quyết định chi thị/yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dẫn đến việc không ký được Hợp đồng đặt chỗ thì Bên A chỉ phải hoàn lại cho Bên B số tiền mà Bên B đi nộp. Bên B xác nhận rằng việc ký kết Thỏa Thuận này là hoàn toàn tự nguyện.
Trước khi ký Thoả thuận này, Bên B đã được cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết liên quan đến Dự Án, hiểu rõ và chấp thuận tình trạng pháp lý cũng như hiện trong thực tế của Dự Án; đã đọc kỹ, hiểu quy trình ký và Dự thảo Mẫu Hợp đồng đặt chỗ mà không còn bất cứ vướng mắc gì.
Ngoài ra, theo tiết lộ của Sale dự án trên, thì Chủ đầu tư là Công ty TNR đã ra hàng cho nhiều Công ty môi giới, các công ty môi giới này cũng phải nộp khoản tiền không nhỏ cho từng lô đất mà Công ty môi giới này nhận bán. Cũng theo khẳng định của Sale, việc làm trên là bình thường tại rất nhiều dự án của TNR.
Chính sách bán hàng “tinh vi” của TNR Holdings
Thông tin trên là có cơ sở, bởi từ ngày 6/9/2021, Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản TNR Holdings Việt Nam đã phát hành văn bản chính sách đặt chỗ dành cho khách hàng đặt chỗ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án TNR Start Bỉm Sơn.
Theo chính sách đặt chỗ của TNR Holdings, thời gian hiệu lực áp dụng Chính sách đặt chỗ từ ngày 6/9/2021 tới tối ngày 30/9/2021. Đối tượng áp dụng là khách hàng đặt cọc mua đất tại Dự án TNR Start Bỉm Sơn, kể từ ngày 6/9/2021 đến ngày 30/09/2021. Khách hàng giữ chỗ với số tiền tối thiểu 20 triệu đồng và bổ sung đủ 50 triệu đồng trong thời gian 24h kể từ thời điểm giữ chỗ.
Tuy nhiên, tại phụ lục của văn bản trên lại quy định: “Khách hàng không hoàn thành đủ 100% số tiền Giữ chỗ theo quy định trong thời hạn 24h kể từ thời tiềm nộp tiền để kỳ thỏa thuận giữ chỗ hoặc vào 18h của ngày hôm sau (tùy thời điểm nào tới trước, thì Chủ Đầu tư có quyền thu hồi Lô Đất và khách hàng mất toàn bộ số tiền giữ chỗ đã nộp.
Trong 5 ngày làm việc kể từ ngày ký thỏa thuận giữ chỗ, khách hàng phải thanh toán theo tiến độ còn chính sách này và ký Hợp đồng Đặt chỗ.
Các ống cấp, thoát nước vẫn nằm ngổn ngang, chưa được lắp đặt.
Như vậy, theo nội dung kể trên, khách hàng mới chỉ ký thỏa thuận giữ chỗ và Hợp đồng đặt chỗ thì chưa thực sự là chủ của lô đất như việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, trách nhiệm thực hiện và thanh toán Hợp đồng của khách hàng thì lại như đối với việc thực hiện một Hợp đồng mua bán. Điều này, đẩy rủi ro rất lớn cho khách hàng.
Ngoài ra, TNR Holdings còn đưa ra chương trình ưu đãi tài chính với chính sách từ ngân hàng MSB. Tuy nhiên, chính sách ưu đã từ ngân hàng MSB không áp dụng hỗ trợ lãi suất cho các khế ước bù đắp; không áp dụng cho khách hàng nhận chuyển nhượng lại lô đất.
Theo khoản b, Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”
Dự án nằm ở vị trí “trung tâm” của Thị xã Bỉm Sơn.
Như vậy, dự án TNR Start Bỉm Sơn chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã huy động vốn bằng hình thức “Thỏa thuận giữ chỗ” và “Hợp đồng giữ chỗ” là trái quy định của pháp luật.
Từ hình thức và nội dung trên “Thỏa thuận giữ chỗ” và “Hợp đồng giữ chỗ” có thể nhận định dự án TNR Start Bỉm Sơn chưa đủ điều kiện để bán hàng và nhận cọc. Nhưng chủ đầu tư và đơn vị phân phối đã lách quy định này bằng cách sử dụng phiếu nhận đặt chỗ thiện chí để huy động dòng tiền từ khách hàng.
Tuy nhiên, việc làm này có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi nội dung của Thảo thuận giữ chỗ bất lợi cho khách hàng. Đặc biệt, trong trường hợp khi thực hiện mở bán dự án khách hàng có Thỏa thuận giữ chỗ hoàn toàn không thể tiếp tục thực hiện Hợp đồng do phiếu đặt chỗ không có giá trị pháp lý như Hợp đồng đặt cọc.
Còn nữa…
Nguồn: https://giaoducthoidai.vn/phap-luat/tnr-bim-son-chua-du-dieu-kien-phap-ly-da-huy-dong-von-bang-thoa-thuan-giu-cho-U8LNQmK7g.html